Bất động sản ở Mỹ: Giảm sốt chứ không sụp

TTCT - Nền kinh tế thế giới đang có những chuyển biến bất thường: lạm phát cao ở nhiều nước, một số hàng hóa thiếu hụt gay gắt, thị trường chứng khoán chao đảo… Trên cái nền bất thường này nổi lên hiện tượng thị trường nhà đất khắp nơi tăng giá mạnh hai năm qua như một quả bóng căng phồng hết cỡ và nay là nguy cơ xì bóng do người mua không chịu nổi lãi suất mua nhà trả góp. Tuy nhiên, một cú sụp đổ thị trường địa ốc toàn cầu như thời năm 2008 sẽ không xảy ra.

Bất kể đại dịch COVID-19, giá nhà ở nhiều nước tăng mạnh. Như ở New Zealand, một căn nhà trung bình nay có giá trên một triệu đôla New Zealand (630.000 USD), mức tăng đến 46% so với năm 2019.

Ở Mỹ, một người bỏ ra 750.000 đôla mua một căn nhà, rồi thêm 100.000 đôla tiền sửa chữa, nay vừa rao bán đã có ngay người trả 1,4 triệu đôla tiền mặt để tranh mua.

Đâu đâu cũng tăng

Giá nhà tăng mạnh đến nỗi có người rao căn nhà muốn bán là 520.000 đôla, trong vòng 3 ngày, 19 người trả giá tranh mua và cuối cùng người thắng phải trả thêm 200.000 đôla mới mua được!

Nhìn chung giá nhà tăng khắp nơi: So giữa hai mốc thời gian, quý 4-2019 và quý 4-2021, thì giá nhà ở Canada tăng 26%, Hà Lan 30%, Thụy Điển 28%, Úc 28%, Mỹ 37%…

Thời điểm hiện nay là một giai đoạn chuyển tiếp kỳ lạ. Một mặt, lãi suất tăng mạnh do các nước tập trung chống lạm phát làm chi phí mua nhà trả góp tăng lên.

Tờ Economist cho một ví dụ: Khi lãi suất cho vay mua nhà tăng từ 3,1% lên 5,3% thì phần trị giá trả góp là 450.000 đôla, người mua sẽ phải trả hằng tháng 2.500 đôla, tăng đến 30% so với hồi cuối năm, khi cũng người ấy chỉ phải trả 1.920 đôla/tháng.

Lãi suất vay ngân hàng mua nhà trả góp, hiện ở mức 5,8% ở Mỹ, đã làm chi phí mua nhà tăng thêm 137.000 đôla nữa; tức dù chủ nhà không tăng giá bán, người mua vẫn phải chi thêm tiền.

Tờ New York Times khảo sát và cho biết người mua nhà bình quân phải trả thêm 407 đôla/tháng nếu mua ở California, còn ở Washington thì số tiền bỏ ra thêm là 357 đôla/tháng. Những khoản tăng thêm này còn có thể lên cao nữa nếu Fed tiếp tục tăng lãi suất.

Thập niên 1970, giá nhà ở Mỹ còn rẻ, chừng 100.000 đôla, mua trả góp trong 30 năm và lãi suất gần bằng không, tức hằng tháng chỉ phải trả 300 đôla.

Nhưng khi nước Mỹ rơi vào vòng xoáy lạm phát, Fed phải nâng lãi suất lên. Giả thử lãi suất vay ngân hàng để mua nhà lên 20% thì khoản tiền phải trả hằng tháng tăng vọt từ 300 lên 1.700 đôla - ít ai chịu nổi.

Lãi suất hiện nay chưa đến mức như thế, nhưng chưa biết tương lai sẽ thế nào. Chính vì vậy, nhiều người quyết định tiếp tục đi thuê, không mua nhà nữa, hoặc có nhà đã trả góp xong thì bán ngay để được giá cao, lấy tiền gởi ngân hàng rồi thuê nhà khác ở.

Bong bóng xì hơi?

Những diễn tiến này dẫn tới hệ lụy thứ nhì: giá nhà đất, một khi không có ai đủ sức chịu lãi cao, có thể xẹp dần như quả bong bóng xì hơi.

Tờ Economist trích lời một nhân viên môi giới cho biết ngay sau khi Fed nâng lãi suất lên thêm 0,75 điểm phần trăm, hàng loạt thương vụ mua nhà bị hủy vì người mua tính toán lại, thấy không đủ sức kham khoản tiền tăng thêm hằng tháng. Lãi suất trả góp những năm trước ở mức 2-3% nay tăng lên 5,8% và sẽ còn tăng nữa.

Giá nhà tăng, tiền thuê nhà cũng tăng theo, tháng 5 năm nay đã tăng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Chi phí nhà cửa tăng đã góp đến 40% vào mức tăng chỉ số giá tiêu dùng, nên đích nhắm của nỗ lực chống lạm phát trước hết là giá nhà.

Hiện nay, người ta đang lấy giá nhà trong thập niên 1980 để phỏng đoán tương lai thị trường địa ốc. Lúc đó, Fed nâng lãi suất lên trên 20%, giá nhà rớt mạnh, mất chừng 1/5. Nhưng quan trọng hơn, nhà rao bán không ai mua, giao dịch địa ốc trầm lắng hẳn đi.

Từ đó, nhiều người dự báo bong bóng nhà đất xì hơi lần này trước tiên sẽ thể hiện ở số lượng giao dịch sụt giảm mạnh, còn giá sẽ giảm chậm hơn. Ở hầu hết các nước, lãi suất mua nhà trả góp chỉ cố định vài năm đầu tiên, sau đó sẽ theo lãi suất thị trường.

Ở Mỹ lại khác, đại đa số trường hợp sẽ thương lượng mức lãi suất cố định trong suốt 30 năm trả góp. Từ đó, thị trường chịu cả hai yếu tố trầm lắng: người bán không dại gì từ bỏ lãi suất trả góp thấp khi tiền mua nhà trả chưa xong và người mua không chịu nổi lãi suất trả góp hiện hành rất cao.

Nói cách khác, một cú sụp đổ thị trường địa ốc như từng xảy ra sau cuộc khủng hoảng 2008 sẽ không xảy ra, vì lúc đó nguyên nhân sụp đổ là do cho vay dưới chuẩn, người vay mất khả năng chi trả, kéo theo sự sụp đổ của nhiều ngân hàng.

Nay thị trường sẽ xẹp bóng, giá bắt đầu giảm nhưng hệ quả là một sự đóng băng kéo dài chứ không nhất thiết kết thúc bằng đổ vỡ. ■